TPHCM đang đồng loạt chuẩn bị quy hoạch các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) quanh nhiều tuyến metro, với phạm vi có nơi lên tới hàng trăm hecta. Đây được xem là bước chuẩn bị quan trọng để khai thác hiệu quả quỹ đất quanh nhà ga, đồng thời hình thành các khu đô thị có mật độ và chức năng phù hợp với mạng lưới đường sắt đô thị.
Theo Sở Xây dựng TPHCM, công tác chuẩn bị quy hoạch TOD hiện được triển khai tại nhiều tuyến đường sắt trên địa bàn. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 8 tuyến metro đến năm 2030, vì vậy việc tổ chức không gian đô thị quanh các nhà ga đang được thực hiện song song với quá trình chuẩn bị đầu tư và phát triển mạng lưới đường sắt.
Theo nghị quyết vừa được HĐND TPHCM thông qua, khu vực TOD có thể bao gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận với bán kính tối đa 1.000 m. Không gian này được định hướng phát triển theo mô hình hỗn hợp, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và các công trình công cộng, trong đó giao thông công cộng giữ vai trò trung tâm.
Một điểm đáng chú ý là một số chỉ tiêu quy hoạch trong khu vực TOD có thể được áp dụng khác với quy chuẩn quốc gia. Hệ số sử dụng đất gộp chung tại các khu hỗn hợp, thương mại – dịch vụ và khu ở có thể được tăng tối đa 1,5 lần, tập trung vào những vị trí có khả năng tiếp cận nhà ga thuận lợi.
Cách tiếp cận này nhằm tạo điều kiện để các khu vực quanh nhà ga có mật độ phát triển cao hơn, đồng thời tăng khả năng khai thác giá trị đất đai khi hạ tầng giao thông công cộng được đầu tư. Thành phố cũng định hướng ưu tiên không gian cho người đi bộ, xe đạp, kết nối giữa các phương thức vận tải và khai thác không gian ngầm, trên cao.
Với Metro số 2, đoạn Bến Thành – Tham Lương là một trong những khu vực được chuẩn bị quy hoạch TOD tương đối cụ thể. TPHCM đã phê duyệt ranh giới lập quy hoạch 5 khu vực TOD dọc tuyến, với tổng diện tích gần 940 ha.
Các hồ sơ quy hoạch đang được hoàn thiện và dự kiến trình thẩm định, phê duyệt trong tháng 12/2026. Việc hình thành các khu TOD dọc Metro số 2 được kỳ vọng tạo không gian phát triển mới quanh các nhà ga, thay vì để hệ thống đường sắt đô thị hoạt động tách biệt với cấu trúc đô thị hiện hữu.
Tại khu vực ga Thủ Thiêm, ranh giới TOD cũng đã được phê duyệt. Thành phố dự kiến hoàn thành thẩm định và phê duyệt quy hoạch trong khoảng tháng 12/2026 đến tháng 1/2027. Trong khi đó, khu vực ga Bình Khánh và đoạn Tham Lương – Củ Chi dự kiến hoàn thành báo cáo rà soát ranh giới trong quý IV/2026, sau đó phê duyệt quy hoạch trong khoảng quý I đến quý III/2027.
Metro số 1, tuyến Bến Thành – Suối Tiên, cũng đang được chuẩn bị quy hoạch TOD. TPHCM hiện lấy ý kiến về ranh giới các khu vực TOD và dự kiến trình phê duyệt trong tháng 10/2026. Công tác phê duyệt quy hoạch được đặt mục tiêu hoàn thành trong quý I – II/2027.
Đây là tuyến metro đầu tiên của TPHCM được đưa vào khai thác thương mại, đi qua nhiều khu vực đô thị có tốc độ phát triển nhanh. Vì vậy, việc tổ chức không gian quanh các nhà ga được xem là một trong những nội dung quan trọng để tăng khả năng kết nối giữa đường sắt đô thị với khu dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ và các phương thức vận tải khác.
Đối với tuyến Bến Thành – Cần Giờ, thành phố đang tiếp tục rà soát ranh giới và dự kiến hoàn thành lập, phê duyệt quy hoạch TOD trong quý I – III/2027.
Một loạt tuyến khác cũng đang được đưa vào quá trình chuẩn bị. Trong quý IV/2026, TPHCM dự kiến rà soát ranh giới TOD đối với các tuyến Thủ Thiêm – Long Thành, Metro số 4 đoạn Đông Thạnh – Hiệp Phước, Metro số 6 đoạn Tân Sơn Nhất – Phú Hữu, tuyến Thành phố mới Bình Dương – Suối Tiên và tuyến Thành phố Thủ Dầu Một – TPHCM.
Việc rà soát được thực hiện nhằm bảo đảm các khu vực TOD có thể triển khai đồng bộ sau khi phương án tuyến đường sắt được phê duyệt. Thay vì chỉ tập trung vào công trình nhà ga, quy hoạch TOD hướng tới việc tổ chức lại không gian đô thị trong bán kính tiếp cận giao thông công cộng.
Tuy nhiên, để biến các quy hoạch này thành những khu đô thị thực tế, TPHCM sẽ phải giải quyết đồng thời nhiều bài toán về vốn, đất đai và giải phóng mặt bằng.
Theo Sở Xây dựng, áp lực tiến độ là một trong những thách thức lớn khi thành phố vừa đặt mục tiêu hoàn thành 8 tuyến metro vào năm 2030, vừa phải triển khai quy hoạch TOD để bảo đảm đô thị phát triển tương thích với mạng lưới đường sắt.
Đặc biệt, các tuyến đi qua khu vực đông dân cư có thể phát sinh khó khăn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu quá trình này kéo dài, tiến độ xây dựng hạ tầng đường sắt và các dự án đô thị liên quan cũng có nguy cơ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh đó, nhu cầu vốn cho hệ thống đường sắt và phát triển TOD rất lớn. Thành phố sẽ phải kết hợp nhiều nguồn lực, từ ngân sách, đầu tư công đến hình thức đối tác công tư (PPP), đồng thời xây dựng cơ chế huy động vốn phù hợp với từng dự án.
Ở góc độ quy hoạch, Sở Quy hoạch – Kiến trúc cho rằng cần tăng cường phối hợp giữa các cơ quan trong quá trình lập quy hoạch TOD. Nhiều công việc phải được triển khai đồng thời, từ lấy ý kiến cộng đồng dân cư, đánh giá môi trường chiến lược đến thẩm định liên ngành.
TPHCM đang hướng tới việc hình thành mạng lưới đường sắt đô thị không chỉ để giải quyết nhu cầu đi lại mà còn trở thành trục tổ chức không gian đô thị mới. Khi TOD được triển khai đồng bộ, khu vực quanh nhà ga có thể trở thành những điểm tập trung dân cư, việc làm, thương mại và dịch vụ, qua đó thay đổi cách thành phố phát triển theo các tuyến giao thông công cộng.
