Mối quan hệ hữu cơ giữa bất động sản và nền kinh tế, định nghĩa lại khái niệm “nhu cầu thực” cùng những rào cản về dòng vốn đang là những chủ đề nóng bỏng nhất, quyết định diện mạo của thị trường trong chu kỳ phát triển mới.
Sáng ngày 16/7 tại TP.HCM, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ đạo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam Quý 2 và 06 tháng đầu năm 2026 với chủ đề: “Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực”.
Bất động sản không thể đứng độc lập ngoài nền kinh tế
Thị trường bất động sản không phải là một thực thể tự lập mà là tấm gương phản chiếu sức khỏe của nền kinh tế quốc gia. Sự chuyển mình từ thời kỳ bao cấp sang kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế và định hướng tiến vào nhóm 20 nền kinh tế lớn (G20) đòi hỏi tư duy phát triển bất động sản phải tiến hóa. Những tư duy cũ kỹ dựa trên kinh nghiệm quá khứ, mang tính nhỏ lẻ địa phương sẽ dần bị đào thải. Thay vào đó, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ và âm thầm để thích ứng với các phương thức sản xuất, kinh doanh mới.
Tiến Sĩ Nguyễn Đức Hiển, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ
Bất động sản không thể nào là một sản phẩm độc lập, nó là một bộ phận nằm trong cả một hệ sinh thái của nền kinh tế. Quá trình thanh lọc này không diễn ra dồn dập mà diễn ra từ từ, lượng dần dần tích lũy đủ để thay đổi về chất.
Nhiều người thường mặc định “nhu cầu thực” chỉ xoay quanh phân khúc nhà ở bình dân hay giá rẻ. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng mọi nhu cầu phát sinh từ cuộc sống thường nhật—từ việc cha mẹ mua nhà tích sản cho con cái, mua nhà cho thuê để dưỡng già, cho đến sở hữu căn nhà thứ hai (second home) để nghỉ ngơi cuối tuần—đều là nhu cầu thực tế. Nút thắt lớn nhất lúc này không nằm ở bản chất nhu cầu, mà nằm ở khả năng chi trả và năng lực tài chính của người mua trong bối cảnh lãi suất biến động.
Chia sẻ về thực trạng này, ông Trần Minh Hoàng, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định: “Nhu cầu thực phải gắn liền với khả năng chi trả. Nhu cầu thì có thực nhưng khả năng chi trả không hoàn toàn gắn liền. Những người có tài chính khiêm tốn là những người bị thanh lọc đầu tiên ra khỏi thị trường.”
Liên quan đến vấn đề thu nhập và nhà ở cho thế hệ trẻ, phiên tham luận cũng hé lộ một góc nhìn mới trong mô hình tăng trưởng kinh tế xã hội đang được đề xuất: Thay vì bố mẹ phải oằn mình lo nhà đất cho con cái theo lối mòn tư duy cũ, mục tiêu vĩ mô hướng tới việc tạo cơ hội nghề nghiệp ổn định, nâng cao thu nhập để thế hệ trẻ tự chủ tài chính và sở hữu nhà ở riêng.
Để định hình lại thị trường bất động sản hướng tới giá trị bền vững, ông Võ Hồng Thắng, Chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group chỉ ra 3 trụ cột quyết định cần phải tập trung giải quyết:
Thứ nhất là khả năng chi trả của đại đa số người dân. Cần có các giải pháp kéo giá trị bất động sản về mức tiệm cận với thu nhập trung bình (khoảng từ 1 đến 3 tỷ đồng) để đại đa số người dân có thể tiếp cận.
Thứ hai là quy hoạch phân khúc gắn liền với hạ tầng. Các chủ đầu tư cần phát triển sản phẩm tại các vị trí thuận tiện cho việc đi lại, làm việc và sinh hoạt của người dân, điều này phụ thuộc lớn vào tiến độ đầu tư hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị.
Thứ ba là đa dạng hóa nguồn vốn và kiểm soát lãi suất. Đây được coi là điểm nghẽn lớn nhất khi thị trường Việt Nam phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Ông Thắng nhấn mạnh: “Khi phụ thuộc vào nguồn vốn vay, vòng vốn vay không ổn định thì việc biến động lãi suất ngân hàng ảnh hưởng rất nhiều tới sự tiếp cận nhà ở của người dân và ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường. Chúng ta cần phải mở rộng, đa dạng hóa nguồn vốn để doanh nghiệp tiếp cận dễ dàng hơn.” Theo thống kê từ CBRE, hiện có hơn 70% giao dịch bất động sản sơ cấp đang phải sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Khi lãi suất tăng mạnh, thị trường lập tức gặp khó khăn và đảo chiều nhanh chóng.
Trong tầm nhìn dài hạn đến năm 2030 – 2035, các siêu đô thị như TP.HCM hay Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình kết nối liên vùng nhờ những cú hích hạ tầng lớn như tuyến Vành đai 4. Dù quỹ đất thực tế còn nhiều, rào cản pháp lý trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang khiến nguồn cung khả thi bị bó hẹp.
Bên cạnh đó, tình trạng lệch pha cung – cầu nghiêm trọng khi phân khúc cao cấp áp đảo, trong khi phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền chiếm đến 80% – 90% nhu cầu thực tế lại vô cùng khan hiếm. Để các đô thị vệ tinh thực sự thu hút được người dân về sinh sống, việc đồng bộ cả hạ tầng kỹ thuật lẫn hạ tầng xã hội là điều bắt buộc.
Đánh giá về bức tranh tổng thể, đại diện CBRE cho biết: “Chúng ta đang đứng trước một mô hình phát triển của một đô thị hướng tới tầm quốc tế. Chúng ta có bản vẽ đẹp, tầm nhìn tốt nhưng lại thiếu sự hài hòa trong phân bổ sản phẩm. Để hướng tới các sản phẩm tập trung ở thị trường thực thì cần phải có sự hỗ trợ rất lớn từ phía định hình mô hình quy hoạch cũng như chính sách của Chính phủ.”
TS. Nguyễn Đức Kiên cho rằng, vùng TP.HCM hiện đang đối mặt với hai thách thức lớn là chi phí logistics còn cao và bài toán nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho lực lượng lao động và công nhân khu công nghiệp. Những điểm nghẽn về kết nối hạ tầng đang làm gia tăng chi phí vận
chuyển, thu hẹp khả năng tiếp cận việc làm của người lao động, đồng thời làm giảm hiệu quả phát triển của toàn vùng. Vì vậy, đầu tư hạ tầng không chỉ nhằm giải quyết bài toán giao thông mà còn là giải pháp nâng cao năng suất lao động, mở rộng không gian phát triển đô thị và tạo dư địa cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.
Đức Tân
