Việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được đặt trong yêu cầu tạo lập hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho thị trường, đồng thời kiểm soát rủi ro đối với người mua nhà và bảo đảm các dự án được triển khai đúng quy định.
Ngày 15/9, tại TP.HCM, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, Ủy ban Kinh tế và Tài chính phối hợp Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo lấy ý kiến đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Tại hội thảo, nhiều ý kiến tập trung vào việc giảm các thủ tục có tính chất trung gian, làm rõ trách nhiệm giữa cơ quan quản lý và doanh nghiệp, đồng thời xử lý những vướng mắc đang ảnh hưởng đến tiến độ dự án nhà ở, bất động sản.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, quá trình xây dựng hai dự thảo luật được thực hiện trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Quốc hội và kết quả thẩm định của Bộ Tư pháp. Chính phủ dự kiến sẽ cho ý kiến trước khi các dự án luật được trình Quốc hội.
Một trong những định hướng đáng chú ý là tinh gọn nội dung và giảm các quy định có thể dẫn tới thủ tục phát sinh. Dự thảo Luật Nhà ở gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Trong tổng số 21 thủ tục, có 20 thủ tục được định hướng phân cấp về địa phương.
Dự thảo cũng điều chỉnh định hướng phát triển nhà ở theo 4 nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, đồng thời bổ sung riêng một chương về phát triển nhà cho thuê.
Trong khi đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều. Nội dung sửa đổi tập trung vào phân cấp thẩm quyền, đơn giản hóa thủ tục hành chính, chuyển nhượng dự án, hợp đồng và giao dịch bất động sản. Một điểm mới khác là định hướng xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu và mã định danh điện tử trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.
Từ thực tiễn quản lý tại địa phương, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng một số quy định cần được điều chỉnh để tránh tạo thêm tầng nấc thủ tục. Sở đề nghị bỏ yêu cầu về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong trường hợp các công cụ quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất đã có thể thực hiện chức năng quản lý tương ứng.
Theo cơ quan này, việc yêu cầu dự án phải nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở có thể làm phát sinh thêm thủ tục, trong khi danh mục dự án trên thực tế thường xuyên biến động.
Một vấn đề khác được TP.HCM kiến nghị là cơ chế huy động vốn. Sở Xây dựng đề xuất không yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước phải ban hành thông báo đối với một số hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết mà để pháp luật chuyên ngành điều chỉnh, qua đó hạn chế những thủ tục không cần thiết.
Đối với nhà lưu trú công nhân, địa phương đề xuất mở rộng phạm vi đối tượng được thuê, không chỉ giới hạn ở công nhân trong một khu công nghiệp mà có thể bao gồm người lao động tại các khu công nghiệp lân cận. Đồng thời, đối tượng được tham gia đầu tư nhà lưu trú cũng cần được mở rộng.
Ở lĩnh vực nhà ở xã hội, Sở Xây dựng TP.HCM đề nghị bổ sung phương thức Nhà nước sử dụng vốn đầu tư công để đầu tư nhà ở xã hội phục vụ cho thuê, thuê mua. Đáng chú ý, cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cũng được đề nghị tháo gỡ theo hướng cho phép xử lý đồng bộ đất xen kẹt và tài sản công trong phạm vi dự án, cùng với công thức xác định hệ số K thống nhất phục vụ công tác bồi thường.
Từ góc độ doanh nghiệp và thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất khôi phục chính sách phát triển nhà ở thương mại có mức giá phù hợp khả năng chi trả của nhóm người thu nhập trung bình, thấp. Đây là nhóm đối tượng không thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng gặp khó khăn khi tiếp cận nhà ở thương mại.
Ông Châu đồng thời kiến nghị nghiên cứu cơ chế phát triển nhà cho thuê giá phù hợp, nhà ở khu vực nông thôn, nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê dài hạn và đưa ký túc xá sinh viên vào phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở.
Ở góc độ quản lý thị trường, Tiến sĩ Trần Du Lịch cho rằng hai luật cần tiếp tục được tinh gọn, hạn chế chồng chéo với các luật liên quan và làm rõ những nội dung cốt lõi ngay trong luật thay vì giao quá nhiều vấn đề quan trọng cho văn bản dưới luật. Ông cũng đề cập yêu cầu tăng cường cơ chế điều tiết thị trường, kiểm soát đòn bẩy tài chính và phân định rõ trách nhiệm của các cơ quan liên quan.
Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, nhiều ý kiến nhấn mạnh cần xây dựng cơ chế kiểm soát xuyên suốt từ điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh, huy động vốn, quản lý dòng tiền, bảo lãnh cho đến bàn giao và cấp giấy chứng nhận. Việc bảo vệ quyền lợi của người mua được xem là một nội dung cần được đặt song song với yêu cầu khơi thông thị trường.
Đại diện Vietcombank cũng đề nghị làm rõ các quy định liên quan đến thế chấp toàn bộ dự án, chuyển tiếp đối với những giao dịch thế chấp đang thực hiện và cơ chế xử lý trường hợp toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đang là tài sản bảo đảm được chuyển nhượng để tổ chức tín dụng thu hồi nợ.
Kết luận hội thảo, lãnh đạo Bộ Xây dựng nhấn mạnh việc sửa luật cần hướng tới xử lý đúng nguyên nhân của các điểm nghẽn, kế thừa những quy định còn phù hợp và không tạo thêm thủ tục, chi phí hay rủi ro mới. Hai dự án luật cũng cần được đặt trong mối liên hệ với pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, tài chính, tín dụng và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Định hướng chung được đặt ra là tạo sự thông suốt từ đất đai, dự án đến phát triển nhà ở và giao dịch bất động sản; đồng thời có cơ chế đủ linh hoạt để khơi thông các dự án đình trệ nhưng không hợp thức hóa sai phạm hoặc chuyển rủi ro từ doanh nghiệp sang Nhà nước và khách hàng.
Phi Tiễn
